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マンション管理の基礎知識 専有部分と共用部分
  1.  専有部分と共用部分の基礎知識 

     マンション建物は、専有部分共用部分で構成されています。専有部分については、原則として区分所有者(各部屋の所有者)が自由に利用できるものであり、共用部分とマンションの敷地は管理組合が管理することになっており、共用部分の使用にあたっては、他の所有者と共同で使用しなければならないこととなっています。

     さらに、共用部分には、玄関ホール、エレベーターホール、廊下、電気・水道等付属設備等の当然に共用部分となる法定共用部分と管理人室や集会所等のマンション規約で定められる規約共用部分があります。

     この共用部分と専有部分の違いについて、間違いやすい点がいくつかあります。まずは、です。壁について明確な規定は法律上ありませんが、標準管理規約では、外壁(壁の外側部分)は共用部分、各部屋の内壁(内側部分)は専有部分とされています。また、各室ごとにあるベランダやバルコニーは共用部分とされています。

  2.  専有部分と共用部分に関する問題例

     まず、壁については内壁は専有部分になりますから、壁紙、床や畳の張替えは、各区分所有者が自由に行うことができます。では、マンションに独自の給湯器を備えるため、壁に穴を開けた場合はどうでしょう。この場合は共用部分の変更になりますので、規約で禁止されている場合や、管理組合の承認を得られない場合はできないことになります。

     また、2部屋以上所有している区分所有者が、大きな部屋を作ろうと考えて部屋の隣接した壁を壊す行為も当然自由にはできないこととなります。

     次に、バルコニー・ベランダについてです。これらは共用部分となりますが、共用部分と意識しないで使っていらっしゃる方がほとんどではないでしょうか。実際に法律上の明確な規定はないので規約に従うことになりますが、ベランダに人工芝を植える行為はどうでしょう。これは微妙なところです。

     ただ単にベランダに人工芝を置いただけであればすぐに撤去が可能であり、許される範囲内と思われます。ところが、人工芝を動かないようにベランダに接着剤で貼り付ける行為はどうでしょう。これは、ベランダをマンション全体でリフォームする場合などに悪影響を及ぼす可能性もあるので、規約で許されていない限り、制限される可能性があります。

     また、ペットの飼育が認められているマンションで、ベランダやバルコニーで動物を飼う行為はどうなるでしょう。ペットを飼っていいといっても、ベランダは、共用部分であり、特に隣室のベランダと仕切り板で区切られているようなマンションは、緊急の際の避難通路となりますから、ベランダでペットを飼ったり、ペット小屋を置いたりする行為は禁止される可能性があります。また、ペットが隣室や下階の部屋に糞害を与えたりした場合も共用部分の使用を制限される可能性もあります。
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管理規約と使用細則
  1.  管理規約と使用細則の意義

     管理規約とは、建物、敷地等を管理、使用するにあたって、そのマンションごとに独自に定めたルールのことです。マンション関係法には、区分所有法等の法律がありますが、そのマンションごとに建物の形態やそこで生じる問題が異なって当然であり、最初からすべての問題を想定して法律を定めておくのは不可能であるため、管理規約というものがあるのです。この管理規約の雛形として、国土交通省の作成した「標準管理規約」いうものがあります。

     使用細則とは、管理規約に定められた事項のうち、特にその使用について細かく定める必要があるものを記したものです。例えば、駐車場や集会場がある場合は、その利用方法やルール、ペットが飼育可能であれば、その飼育に関するルール等を記すことになります。

  2.  管理規約と使用細則に関する問題例

     管理規約を変更するにあたって、一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす可能性がある場合は、その人の同意を得なければならないと区分所有法に定めれています。それでは、ペット禁止の規定が規約によって定められていないマンションで、マナーが悪い飼い主やペットの糞害で悩まされている区分所有者が、ペット禁止の規約を新たに作成しようとした場合、ペットの飼育者の同意を得られそうもないときは、あきらめてしまうしかないのでしょうか。そんなことはありません。これらは、裁判で何度も争われて実例があり、判例(裁判所での判決集)では、ペットを飼っている人の同意は、不要としています。ただし、盲導犬のように生活するうえで欠かせない場合は例外です。

     では、管理規約や使用細則に従わない区分所有者がいる場合はどうでしょうか。このような場合は、まず管理組合や管理者が口頭や文書でルールを守るよう請求し、それでも従わない場合は、訴訟を起こすことができます。

     また、この区分所有者が管理規則や使用細則に従わないことによって、他の区分所有者に生活するうえで多大な被害を与える場合は、その部屋の使用禁止を求めることもできます。さらに、取り返しのつかない大きな規約や細則違反があるときは、専有部分を競売させる訴訟を起こすことも可能です。
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